Si l’anterior mes parlàvem de les causes de la bombolla immobiliària, aquest ens tocarà parlar de l’esclat d’aquesta bombolla. Recordeu-ne les causes principals: bonança econòmica, condicions de crèdit favorables i inconsciència col·lectiva.
L’ESCLAT DE LA BOMBOLLA
El final d’una bombolla sempre és el mateix, i és que esclata.
Com que moltes vegades l’increment dels preus és un fet provocat més per temes de psicologia és molt difícil dir perquè esclata aquesta bombolla ara i no un any abans. Però el que sí que és fàcil de dir ara mateix és que cap a mitjans de l’any 2007 va esclatar la bombolla immobiliària.
Les primeres notícies van arribar dels països anglosaxons i potser sí que va ser una de les altres conseqüències de la globalització, però es pot constatar que la compra-venda de vivendes es va veure retallada de manera significativa.
Aquí als experts els costa una miqueta més disseminar les raons.
La primera raó és que les condicions creditícies van empitjorar. L’índex de referència de les hipoteques va pujar fins a nivells no vistos des de feia temps. El BCE va pujar els tipus principalment per dos motius: el primer i més important és que hi havia un problema d’increment dels preus (l’IPC) provocat per la pujada incontrolada de les matèries primeres com per exemple el petroli i els cereals, fet que es veuria agreujat amb tipus d’interès baixos; i en segon lloc, les economies francesa i alemanya havien millorat la seva situació i per tant aquests tipus baixos ja no feien falta.
També és cert que tot i que es van allargar tant i com s’havia pogut la vida de les hipoteques (fins a 50 anys!!!) les entitats financeres avisades pels problemes als Estats Units van incrementar els requeriments per donar crèdits (que no vol pas dir que no en donin).
I també veiem com molts promotors no poden acabar les seves “promocions” perquè no tenen compradors. Molts d’aquests promotors compraven a crèdit i anaven pagant les obres i els crèdits venent les vivendes sobre plànol.
A casa nostra potser l’exemple més clar és la fallida de l’empresa constructora i promotora catalana Habitat.
I el maleït cercle virtuós ha tornat a fallar.
Com que no hi ha vendes, no poden pagar. I com que no poden pagar, no poden construir. I com que no poden construir, no necessiten gent, gent que va a l’atur, i que com que va a l’atur tenen menys diners, i com que tenen menys diners, tenen menys poder de compra.... Ostres, hem convertit un cercle virtuós en una espiral catastròfica!!!
I el problema és que ara que justament hi ha més vivendes a la venda és quan hi ha menys compradors. I això no porta cap altra conseqüència que la caiguda de preus.
Però com sempre, no tot va malament per a tothom. Si molts d’aquests promotors que han fet tants diners els darrers anys i ara es veuen en situacions financeres complicades si no han fet les coses bé, aquesta és una situació que com a mínim beneficiarà aquella gent que encara no havia comprat cap vivenda i que segurament a partir d’ara començaran a trobar-ne per un preu que ells considerin més just.
LES HIPOTEQUES
Una de les raons d’aquesta secció és intentar explicar de manera senzilla alguns conceptes relacionats amb les finances, productes bancaris o dades macroeconòmiques.
Aprofitant el moment, intentarem explicar què és una hipoteca.
Començarem molt pel principi. Les anomenades hipoteques no són més que crèdits hipotecaris; és a dir, et deixen uns diners que evidentment has de tornar a terminis però qui et deixa aquests diners té la garantia que es quedaria la vivenda hipotecada en cas de no complir amb les teves obligacions.
Les principals característiques són la quantitat (els diners que et deixen), el termini (quant de temps pots trigar a tornar els diners), el període de la quota (en la majoria de casos es paguen quotes mensuals tot i que podrien ser setmanals, trimestrals, anuals...) i el tipus d’interès (que és el cost que et cobren per deixar-te els diners) i les diverses comissions (estudi, apertura, subrogació, cancel·lació parcial o cancel·lació total).
A excepció de les comissions que normalment es paguen només una vegada cada una, la resta de característiques determinen la quota a pagar i que es calcula a partir de fórmules matemàtiques.
Per exemple, si demanem una hipoteca de 150 mil euros per un pis a Sant Martí, a un tipus d’interès del 5% a un període de 25 anys, la nostra quota a pagar serà de 877 euros mensuals. Si l’any proper, el tipus d’interès aplicat al segon any és del 6% , en aquell moment ens quedaran 24 anys per pagar sobre un total de poc menys de 147 mil euros i llavors la nostra quota es transformarà en 964 euros; 85 més que l’any anterior.
La part potser més complicada d’entendre és la del tipus d’interès. Abans de res diferenciar que aquest pot ser fix durant tota la vida de la hipoteca (totes les quotes es calculen amb el mateix tipus d’interès), variable (els tipus es calculen a partir d’uns índexs de referència) o mixtes que significa que en un període determinat els tipus són fixes i en un altre període són variables.
Quan el tipus és variable cal tenir un compte una altra sèrie de característiques: l’índex de referència (normalment l’Euribor 12 mesos), el diferencial (per exemple 0,75%) i la periodicitat de revisió (normalment és un any).
Per exemple, una entitat financera ens pot oferir una hipoteca a 20 anys, en la qual els 5 primers tenen un tipus fix del 6% i la resta estaran vinculats a l’evolució de l’Euribor 12 mesos més un diferencial d’1% revisable cada any.
L’Euribor no és més que el tipus d’interès al qual les principals entitats bancàries d’Europa es deixen els diners. Així mateix, hi ha l’Euribor un dia (els tipus als quals es deixen els diners a 1 dia), a setmana, a mes, a tres mesos, a un any i a altres períodes més llargs, fins a 30 anys.
M’agradaria destacar però que no cal confondre l’Euribor amb els tipus oficials del diner que fixa el Banc Central Europeu (BCE). Evidentment hi ha una relació entre les dues xifres però cal destacar que la principal diferència és que els bancs entre ells es deixen els diners en funció de les pròpies expectatives i per tant aquests tipus poden diferir dels tipus oficials.
Per exemple, a principi d’aquest 2008, els bancs creien que el BCE baixaria els tipus oficials del 4,25% a conseqüència de la crisi financera mundial. Per això, l’Euribor durant els primers mesos de l’any va baixar. Però l’increment de les matèries primeres ha fet que de moment el BCE no abaixi tipus i, per tant, que aquestes expectatives no s’hagin complert; cosa que ha provocat un altre increment de l’Euribor. Per tant, durant l’any 2008 hem vist baixades de l’Euribor i pujades d’aquest sense que el BCE hagi modificat els seus tipus de referència.
I també quan la crisi financera feia estralls, el BCE va baixar i estan baixant els tipus de manera important; però com que les entitats financeres estan preses per la desconfiança i no es deixen diners entre elles, l’Euribor no ha baixat amb la mateixa magnitud.
Per tant, podem deduir que el principal benefici que l’entitat financera en treurà de la nostra hipoteca serà el diferencial que paguem. Ens deixaran els diners a Euribor més 1% i els podran demanar aproximadament a Euribor.
Amb tot, també cal tenir en compte una altra sèrie de despeses a l’hora de formalitzar una hipoteca: les despeses de constitució, de subrogació o de cancel·lació, l’assegurança o les despeses notarials. Per tant, a l’hora de valorar quina entitat ens fa una millor oferta, hem de valorar totes aquestes característiques en conjunt.
