CALERS

LA CRISI IMMOBILIÀRIA
Aquesta vegada intentarem anar un parell d’anys enrera i intentar explicar com estàvem abans que la paraula crisi obrís totes les notícies i captés totes les portades dels diaris.

La bombolla
Bé, no hi ha ningú que no sàpiga que, els darrers anys, els preus dels pisos no van parar de pujar de manera molt important. A casa nostra ho hem vist clarament, on hi ha hagut transaccions per valors inimaginables fa només una dècada i que, en molts casos, ha superat en escreix el mig milió d’euros (algú s’hagués imaginat fa 10 anys pagar prop de 83 milions de pessetes o mig milió d’euros per una casa al poble? ).

Estadísticament parlant, hi ha hagut tres països desenvolupats al món que han vist incrementar el preu dels seus habitatges de manera considerable els darrers cinc anys: Estats Units, Anglaterra i Espanya ( i penseu que, de moment, oficialment estan incloent Catalunya dins aquest darrer país ).

Molta demanda (gent que volia comprar) d’habitatge i una oferta insuficient per aquesta demanda que, inevitablement, provoca increment de preus.
Per explicar aquest fenomen de la demanda hi ha moltes raons, però els experts parlen bàsicament de dos components principals: la bonança econòmica dels darrers anys i les extremadament favorables condicions amb les quals les entitats financeres van atorgar crèdits hipotecaris.

De la primera raó en podem dir que, en economia, tot segueix els seus cicles i que és cert que, macroeconòmicament parlant (la primera parauleta fa referència a les grans xifres generals dels països com per exemple l’atur, la renda per càpita, l’increment dels preus... ), els darrers anys a Catalunya hi ha hagut el que s’anomena bonança econòmica, és a dir, un creixement econòmic superior als altres països desenvolupats, amb un atur realment baix i un control relatiu de l’increment dels preus ( d’aquest últim punt en podem parlar en una altra ocasió ). És, tal i com anomenaria un tal Jan, un cercle virtuós, ja que és com navegar amb el vent a favor.

Si la gent treballa, té diners, diners que es gasten i es compren moltes coses, coses que s’han de fabricar o com a mínim transportar fins a casa i que algú les vengui  i, per tant, més gent necessària per treballar, i treballar dóna diners.

O un altre cercle virtuós d’aquests, més relacionat amb el tema d’avui, si la gent té diners es pot comprar cases, cases que s’han de construir, construcció que necessita mà d’obra, mà d’obra que provoca que més gent treballi i que, per tant, tinguin més diners i, per tant, puguin comprar una casa....

En segon lloc,  com diuen els experts, hi ha les tan avantatjoses condicions econòmiques del crèdit. La majoria d’hipoteques utilitzen tipus d’interès variables vinculats al també famós Euribor. Aquest índex, per la seva banda, va lligat als tipus d’interès als quals les entitats de tot Europa es deixen entre si els diners i que, a la vegada, van lligats en certa manera als tipus de referència que fixa el Banc Central Europeu. I fixeu-vos que, en aquesta darrera fase hi ha aparegut dues vegades la paraula Europa, és a dir, que els tipus de les nostres hipoteques depenen en gran mesura de les condicions econòmiques d’Europa. Doncs, com que les coses a Europa no anaven massa bé (principalment als alemanys i també als francesos ), els responsables de la política monetària europea mantenien unes condicions creditícies favorables per a l’economia, tipus d’interès baixos.

Però, a casa nostra, aquestes condicions econòmiques eren molt millors, per tant, des d’un punt de vista econòmic, mentre alemanys i francesos aprofitaven els crèdits baixos per reactivar l’economia, aquí ho hem utilitzat els particulars per consumir en general i per comprar habitatges en particular.

Intentaré utilitzar un símil molt gràfic. Imagineu-vos dues flors que estan dins el mateix gerro, una de seca i que necessita molta aigua i l’altra que està bé. El regaríeu? Segur que sí perquè no voleu que la flor seca es mori, oi? Però també sabeu que l’altra planta, al principi es posarà molt maca perquè l’aigua li anirà molt bé però, a la llarga, massa aigua li pot ser molt perjudicial.

En aquest gràfic podeu veure quins han estat els tipus de referència que, entre el 2002 i el 2005, es van mantenir a uns nivells inferiors al 3%.

Amb tot, però, jo encara afegiria una raó més, la inconsciència col·lectiva.
En el següent gràfic podeu veure l’evolució del deute dels ciutadans catalans en operacions hipotecàries (font: Banc d’Espanya). Les dades mostren que, el juny del 2008, les hipoteques dels catalans sumaven prop de 350 mil milions d’euros. Això significa que, com a mitjana, cada família de 4 membres deu aproximadament 200 mil euros d’hipoteca.

Un extens corrent d’opinió feia que molta gent comprés pisos i cases sense preocupar-se massa pel preu, simplement pensant que, a part d’un habitatge era com una inversió.

Els mercats financers sempre es basen en què el comportament dels inversors segueixen impulsos racionals però, responeu-vos aquesta pregunta: És racional que una parella jove de mileuristes (posem que entre els dos guanyin 2200 euros nets al mes) sigui capaç de comprar-se un habitatge amb una hipoteca a 30 anys i una quota de més de 1000 euros?

Què passa si els tipus vinculats a la hipoteca pugen i aquests 50% d’esforç es converteix en un 70%? Què passa si hi ha algun imprevist a la família com, per exemple, una multa per conduir massa ràpid? Què passa si volen tenir fills? O pitjor, què passa si un dels dos es queda a l’atur?

Les entitats financeres també van contribuir a fer-ho tot més gran. Perquè si, abans, les hipoteques es concedien a un màxim del 80% del preu de l’habitatge, les darreres pràctiques consistien a donar el 100% o més,  per incloure dins la hipoteca els mobles, les vacances i el cotxe. Era això o perdre el negoci. I així ho estan pagant. Sóc fermament defensor que la responsabilitat recau en un percentatge altíssim en qui compra l’habitatge però no podem obviar que la gent confia en els seus assessors, oblidant-se, de vegades, que són simplement l’última escala d’un gran negoci que es diu banca. I que, de la quantitat de la seva hipoteca, hi va una part, major o menor del seu sou.

Doncs, amb tot això al cap, creieu que és un comportament racional comprar aquest habitatge? Segur que no hi ha cap altra alternativa? I, a hores d’ara, segur que la resposta és molt fàcil però, qui ho havia de dir fa un parell d’anys que la situació es tornaria com és ara mateix? Però això, ja ho veurem amb més detall el proper mes.